王玥丁与钟后生房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

更新时间:2018-08-30 17:06:03     信息来源:重庆瀛永律师事务所     浏览人数:     字号:||

重庆市渝北区人民法院民事判决书

(2016)渝0112民初21522号

原告:王玥丁,女,汉族,1977年8月14日出生,住重庆市江北区。

委托诉讼代理人:余波,重庆晟铭律师事务所律师。

委托诉讼代理人:杨鸿雁,重庆晟铭律师事务所律师。

被告:钟后生,男,汉族,1972年11月9日出生,住重庆市渝北区。

委托诉讼代理人:罗乐,重庆尚亚律师事务所律师。

原告王玥丁与被告钟后生房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年10月24日立案受理后,由审判员田秀荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王玥丁委托代理人余波、杨鸿雁,被告钟后生委托代理人罗乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王玥丁向本院提出诉讼请求:1、判决解除原告与被告签订的房屋买卖合同;2、判决被告返还原告购房款996700元及违约金360000元;3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由:原、被告双方于2014年11月签订了《房屋买卖合同》,约定被告将其名下位于重庆市北部新区××大道×号×幢×单元的房屋出售给原告。后原告支付了定金,按约定支付了购房款共计900000元,剩余房款由原告按月支付,原告在还清银行贷款或在房屋届满5年后,双方即可办理房屋的过户手续。合同签订后双方办理了公证。现案涉房屋因被告个人债务问题被人民法院查封,已不能按约定办理过户手续,合同根本目的已无法实现。为维护原告合法权益,诉至法院,请求判如所请。

被告钟后生辩称,原告单方面提出解除合同,被告同意协商解除,不承担违约责任;购房款可按照原告的证据计算,被告没有违约事实,不承担违约金;诉讼费保全费依法分摊。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。王玥丁举示的房屋买卖合同、公证书、转账凭证、银行流水、执行裁定书,钟后生对其真实性无异议,本院对上述证据的真实性予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2014年11月28日,以钟后生为甲方(卖方)、王玥丁为乙方(买方)签订了一份《房屋买卖合同》,主要约定:甲方将坐落在重庆市北部新区××大道×号×幢×单元房地产出卖给乙方。合同第二条成交房款约定:房屋总价款为1800000元,乙方通过银行转账或现金支付甲方房款700000元,甲方于2013年6月5日向乙方借款200000元用于冲抵房款,甲方在中信银行两路口支行所欠房贷约900000元由乙方负责支付。合同第三条房屋定金约定:乙方在签订本合同时,支付定金30000元。第四条付款方式约定:乙方支付定金之日起45日内,向甲方支付首付款330000元,第二次在10日内支付房款370000元;在2014年11月14日后,由乙方以甲方名义每月13日前向中信银行支付房贷6961.21元转入甲方账户,直至还清房贷…。第五条其他约定:乙方支付房款700000元时,甲方与乙方共同向公证处申请办理合同公证,公证费由乙方承担,甲方将房屋交付给乙方;按乙方要求,乙方在还清中信银行贷款或在房屋届满5年后,双方即办理该房屋的房产过户手续,甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续,过户所有相关税费由乙方承担;出卖的房屋如存在产权纠纷,由甲方承担全部责任。第六条违约责任:本合同签订后,如任一方违反本合同条款,该方应向对方支付违约金360000元。第七条房产交接约定:甲方将房屋公证给乙方后三十日内,甲方将该房屋交接给乙方,乙方可以居住使用……。合同还对其他方面进行了约定。

2014年12月2日,王玥丁、钟后生对上述合同进行了公证。

2013年6月5日,王玥丁向钟后生汇款188000元;2014年11月20日打款两次,分别是190000元、110000元;2014年11月25日汇款370000元。以上共计858000元。王玥丁陈述,转账的188000元实际是钟后生借款200000元先行扣掉了利息,实际是200000元冲抵了房款,合同签订时还支付了30000元定金,实际支付了900000元房款。钟后生陈述,30000元定金收到了无异议,借款200000元冲抵房款也无异议,认可收到了900000元房款。

王玥丁从2015年6月14日开始向钟后生的还款账户中转款用于支付案涉房屋的银行按揭,转款时间到2016年8月13日,转账金额共计96700元。钟后生对此无异议。

重庆市第二中级人民法院2016年7月1日做出的(2016)渝02执异25号执行裁定书载明:案涉房屋登记在钟后生名下,钟后生的父母居住在该房屋中,因小额贷款合同纠纷,重庆市万州区人民法院于2014年12月24日做出裁定,保全了案涉房屋。

庭审中,王玥丁陈述合同签订后,钟后生说其父母要住一段时间,因此没有腾房,没有交付房屋,钟后生用还房贷的方式来支付房租;现在虽然过户的条件未成就,但案涉房屋已经被多家法院查封,已经进入了拍卖程序;钟后生违约行为包括没有按期交房,现在房屋不具有合法产权,房屋被查封了不能过户。钟后生陈述,钟后生无违约事实,现在的查封不影响5年之后的过户,虽然房屋被查封已经进入执行程序,但仍在钟后生名下;约定的违约金明显过高,请求调低。

本院认为,原告王玥丁与被告钟后生于2014年11月28日签订的《房屋买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。

《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:当事人协商一致,可以解除合同。王玥丁请求解除合同,钟后生同意解除,故对王玥丁请求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求,本院予以支持。

《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿。钟后生对收到900000元房款及王玥丁支付了96700元房贷款无异议,故对王玥丁请求钟后生返还原告购房款996700元的诉讼请求,本院予以支持。

关于是否支付违约金。虽然合同约定的是王玥丁在还清中信银行贷款或在房屋届满5年后,双方办理该房屋的房产过户手续。但案涉房屋现在已经被司法查封并进入了执行程序,客观上不可能在房屋届满5年后正常办理过户手续,合同目的不能实现,责任在被告。且违约金不高于合同总价的20%,对于王玥丁请求判令钟后生支付360000元违约金的诉讼请求,本院予以支持。

据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:

一、原告王玥丁与被告钟后生于2014年11月28日签订的《房屋买卖合同》解除;

二、被告钟后生在本判决生效后三十日内返还原告王玥丁房款996700元;

三、被告钟后生在本判决生效后三十日内支付原告王玥丁违约金360000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费21000元,减半收取10500元,保全费5000元由被告钟后生负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。

审判员  田秀荣

二〇一六年十二月二十日

书记员  周倩男

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