瀛永实务——常见房屋买卖合同纠纷及处理办法(买家维权篇)

更新时间:2018-07-10 18:14:18     信息来源:重庆瀛永律师事务所     浏览人数:     字号:||

近年来,重庆二手房交易市场持续火爆,由于供求关系失衡、诚信意识缺失以及经济利益的不当驱使等原因造成交易过程中各种纠纷层出不穷。笔者在此根据自己的办案经验,就常见问题提出通俗易懂的解答,希望能为处于纠纷中的您答疑解惑。

1、卖家只要双倍返还了定金或者赔了违约金就可以不用继续卖房子了?

由于房价上涨严重等因素,部分卖家在签订房屋买卖合同之后以双倍返还定金或者承担合同中约定的违约金等方式拒绝买家继续履行合同的要求。此时守约的买家如果要求继续履行合同可以得到法院的支持么?笔者认为只要不存在履行不能等情形,法院是会支持守约方继续履行合同的请求的。

要想弄清楚这个问题首先要明白《中华人民共和国合同法》中关于违约责任的规定,《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”此条法律规定赋予了守约方在违约方违约之后的选择权,也就是守约方可以选择继续履行合同也可以选择赔偿损失,因此卖方此时想以双倍返还定金或支付违约金的方式拒绝买家继续履行合同的要求是行不通的。

同样值得注意的是,《合同法》第一百一十条对继续履行非金钱债务列举了三种除外情形,分别是“法律上或者事实上不能履行”、“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”、“债权人在合理期限内未要求履行”。也就是说如果存在以上三种情况,作为守约方的买家请求继续履行合同也是无法得到支持的。

2、按揭无法办理时,买家提出全款支付买家可否拒绝?

二手房交易中,部分买家选择按揭的方式支付购房款,但是由于政策或者买家个人征信的原因按揭未能办理成功,此时买家要求一次性全款支付购房款,卖家能否以合同约定的是按揭支付为由拒绝履行合同呢?笔者认为这个问题需要分情况看,如果说买家全款支付的时间早于按揭方式银行放款的时间,此时相当于买家提前履行债务,根据《中华人民共和国合同法》七十一条的规定只要提前履行不损害卖家的利益,卖家是无权拒绝履行合同的;如果说买家全款支付的时间晚于按揭方式银行放款的时间,此时相当于买家迟延履行债务,卖家是有权拒绝继续履行合同的。

3、一房二卖情形下二买受人均要求履行合同时的解决办法?

一房二卖的情形下两个合同不可能均得到全面的履行,此时应当从以下几个方面来看待处理合同履行顺序的问题。

一是要确认合同的效力问题,确定合同的效力必须以《中华人民共和国合同法》第五十二条为依据,只要不具有法律规定的无效情形,那么两份甚至多份合同均应当是有效的。

二是要坚持物权优先于债权的原则。这主要表现在同一标的物之上同时存在物权和债权时,物权优先。即如果其中一个买卖合同的买家已经办理了物权转移登记,此时他的所有权应当得到优先保障。

目前法院的判决主要依据的是《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》中的规定。该纪要关于房地产纠纷案件的审理部分规定“审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”

笔者认为根据上述规定,一房二卖时应当按照以下顺序确定履行合同的顺序:已经办理房屋所有权转移登记→均未办理转移登记的,已经合法占有房屋的→均未办理转移登记也没有合法占有房屋的,应当综合考虑各买家实际付款数额的多少及先后、是否办理的网签、合同签订的先后顺序等。

4、已抵押房屋涉诉的处理?

现实中有些卖家在与买家签订了房屋买卖合同,甚至已经实际交付后,由于没有实际办理过户手续,卖家基于房价上涨等各种原因想要毁约,便在房屋上设置抵押权,想要以抵押房屋不能买卖或转让为由,主张与买家签订的房屋买卖合同无效。实际上,这种方法在法律上是行不通的。

《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”所以,即使卖家为房屋设置了抵押登记,也不会影响房屋买卖合同的效力。

那么买方在遇到这种情况时如何救济自己的合法权益?买方可以行使涤除权,即代卖方偿还抵押债务,从而解除房屋上的抵押权以便顺利过户。《物权法》第一百九十一条第一款规定“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”即买方代为偿还抵押债务后,可先从房屋买卖价款中扣除,如已经支付完毕房屋价款或剩余房屋价款不足以偿还抵押债务的,买方在代为偿还后可向卖方追偿,并可要求卖方支付利息。

5、夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋,是否发生物权变动的效果?

夫妻一方擅自处分共有房屋一般分为两种:一是房屋登记在夫妻双方名下,一方以自己已取得对方同意,并出示结婚证等证明自己有权代表处分共有房屋,从而与买方签订房屋买卖合同。还有一种情况是,夫妻共有房屋只登记在一方名下,登记方以个人财产与买方签订了房屋买卖合同。所以,夫妻一方擅自处分共有房屋导致物权变动的效果要分情况看待。

对于第一种房屋登记在夫妻双方名下,一方与买方签订房屋买卖合同擅自将房屋出售的行为,系无权处分。在另一方未对该行为进行追认或者订立合同的一方在订立合同后未取得处分权的,一般认定为是无效的。但也有种特殊情况,即该行为被认定为是表见代理。表见代理的表象为《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(一)》第十七条表述的“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”,即夫妻一方的行为来源于另一方的明示授权或默认。买方想要达到证明该行为系表见代理的目的,就要承担相应的举证责任。

对第二种房屋登记在一方名下,登记方与买方签订买卖合同的行为,本质上系无权处分,但由于房屋仅登记了一方的名字,故买方在不知道登记方婚姻状况或登记方有意隐瞒的情况下,有理由相信登记方有权单独处置该房屋。如果非登记方主张其是该房屋的共有人,登记方的出售、转让行为系无权处分,那么根据“谁主张,谁举证”的一般原则,举证责任应当由非登记方承担。当非登记方不能举示证据达到其证明目的,买方作为善意相对人的权益应受法律保护。

6、凶宅的法律认定及房屋买卖中的披露义务?

“凶宅”的说法并非封建迷信,中国素来有趋吉避凶的传统,忌讳不吉利的事是人之常情。因此房屋买卖在考量房屋使用价值的同时亦应从人文关怀层面考量房屋对买受人心理舒适度的满足程度。那么,如果卖方所出售的房屋系“凶宅”,是否应当履行披露义务?如未履行披露义务,该房屋买卖合同的效力应当如何认定呢?

想要弄明白上述两个问题,我们先来看一下“凶宅”如何理解。所谓“凶宅”,一般指发生凶杀或自杀等致死情事的房屋,但亦不能一概而论,而是应该根据房屋市场交易之通常习惯,综合评价房屋发生的“凶事”是否超出普通公众的接受度和心理承受力。如所涉房屋确系凶宅,虽然法律没有明确的条文规定卖方应当履行披露义务,但从《民法总则》的诚实信用原则及房屋交易的公平性出发,卖方应当向买方披露“凶宅”信息等负面关联信息。卖方若不履行这一义务,即违背了诚实信用原则,应当视为欺诈。根据《合同法》第五十四条第二款的规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”故善意的买方享有请求法院或仲裁机关变更或撤销合同的权利,对于造成买方损失的,卖方应当承担损害赔偿责任。

这里笔者要提醒买方应特别注意撤销权的行使期限,虽然《合同法》第五十五条规定“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”但《民法总则》第一百五十二条第二款规定“当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。”

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